תורת ההשקעה – על רגל אחת

מאת: עו"ד אלחנן ישר

החובבנות זמינה – אך לא משתלמת:

בחינת השקעה לטווח ארוך,  מבוססת על פרמטרים שאינם נחלת הכלל. השוואת המידע המצוי ברחבי הרשת מתבררת לא אחת כחובבנות. כפי שערכו של אבחון רפואי דרך האינטרנט לוקה בחסר, כך בהשקעות.

עליות דרמטיות של מניות שהתרחשו מיד לאחר אירוע מכונן בסביבת המניה – שעה שהגיעו לכותרות האתרים, כבר גילמו את מירב העלייה או הירידה, כך שמי שנחשף לאינפורמציה המתפרסמת וציפה ל"קטוף" רווח מהאירוע- על סמך הכותרת – נחל אכזבה פעמים רבות.

רק מחקר ומעקב עקבי אחר המניה- יוכלו להכין את הקרקע לנקודות המפנה והפריצה לרכישה ומכירה.

עקרונות בחינת חלופות השקעה מפנות פעמים רבות את מקומן ל"מצב רוח" טרנדי בעיני המשקיע שאינו מצוי בענף ההשקעה, ומוצא עצמו מושפע מיח"צ מוסווה או מיידעים חסרים או לא מאומתים.

 

כיום שכל דף אינטרנט כמעט כולל לפחות פרסומת אחת על נכסים להשקעה בעולם - חשוב מתמיד לא להשקיע את כספינו בהתאם לרוח הזמנית הנושבת בתקשורת אלא לבחון את חלופות ההשקעה בראיה רחבה תוך בחירה מושכלת ומאוזנת.

 

"מומחה הוא אדם שהפסיק לחשוב - הוא יודע. "(פרנק לויד רייט)

 

מודל ההשקעה המשולש:

יש להעביר כל השקעה על פני צלעות "משולש ההשקעה", המגלמות את עקרונות הכניסה הנבונה להשקעה ואת הצפי לתשואה חיובית או שלילית .

הפרמטרים לכניסה הן : סיכון | סיכוי | מקצוענות.

 

הסיכון:

בניגוד לשיטה הרווחת אצל המשקיע האימפולסיבי שיבחן ראשית את פוטנציאל הסיכוי לרווח. הצלע הראשונה ע"פ מודל "משולש ההשקעה" היא דווקא צלע הסיכון. השאלה הראשונה שיש לבחון ולברר היא מה רמת הסיכון אליה חשופה ההשקעה?

כך פועל מי שמבין ומפנים כי קרן ההשקעה טומנת בחובה את פרי עמלו שנצבר לאורך שנים מחד - ואת עתידו הכלכלי בטווח הקצר ובטווח הארוך עד לשנות הפנסיה מאידך.

השאלות אותן צריך לשאול כל משקיע הן  "היכן יושב הכסף שלי? על מה אני מקבל בעלות? מי שותף עמי בבעלות ? מה בעצם אני רוכש?"  בענף הנדל"ן, התשובה שצריכה להתקבל היא שהנכס המוצע הינו נכס יציב במיקום יציב, ומניב הכנסה יציבה. הכנסה יציבה היא בסיס להשקעה בטוחה,

להכנסה תפקיד מרכזי בשמירה על הקיים וביצירת כרית בטחון יציבה להשקעה.

למה גרמניה ?

גרמניה, הכלכלה הרביעית בגדלה בעולם, וללא ספק הכלכלה החזקה ביותר בגוש האירו מספקת מענה כללי לעניין המיקום. בגרמניה כמו בכל מקום אחר בעולם בכלל, יש לבחון את המיקום הספציפי בו מוצעת ההשקעה בכדי להבין עד כמה משקף אותו אזור נקודתי את חוסנה של המדינה.  חשוב לא להתפשר על שכונה גרועה בעיר אטרקטיבית אלא להעדיף השקעה בשכונה טובה בערי הפריפריה ממעגל ראשון. אוכלוסייה חזקה בעלת הכנסה יציבה מבטיחה תשואה בנכס לאורך שנים.  מובן כי גם פוטנציאל עליית ערך הנכס מתמקסם בהשקעה מסוג זה.

גרמניה כיום מהווה הזדמנות השקעה נדירה. פערי התרבות ומאפייניה המנטאליים של האוכלוסייה הגרמנית, מהווים קרקע פורייה לרכישת נכס מניב במחיר נמוך שאינו מגלם את היציבות, הביטחון והפוטנציאל הגלום בהשקעה בגרמניה.

מהם אותם מאפיינים? ומהם פערי התרבות הקיימים בין הישראלי הממוצע לגרמני הממוצע אותם יכול המשקיע למנף לטובתו?

כחמישים אחוזים מתושבי גרמניה, חיים בשכירות כדרך חיים. במילים אחרות, ארבעים מיליון מתושבי גרמניה חיים בשכירות.

לא מדובר באוכלוסייה חלשה, או באוכלוסייה קשת יום בעלת הכנסה נמוכה. מדובר בחתך משקף של אוכלוסייה שרגילה להרוויח שכר ממוצע הגבוה מהמקובל במערב אירופה, אך מנגד סל המחייה בו נושאת אוכלוסייה זו, ובכלל זה אף רכיב הדיור הממוצע, נמוך מהממוצע באותן מדינות, והפער משמעותי.

כמדינה סוציאלית הנותנת רשת בטחון לאזרחיה, כל אזרח גרמניה מעל גיל 25 שאינו עובד, זכאי לדמי אבטלה ללא הגבלת זמן. דמי האבטלה כוללים בתוכם תשלום נפרד לדיור ולהוצאות הדיור הנלוות.

 

תשואה לנצח

גרמיה נותנת מענה לצלע "הסיכון" באופן אבסולוטי. כמדינה חזקה, שאזרחיה חיים ברווחה כלכלית עם עלות סל מחייה ממוצע הזול ביותר במערב אירופה, עם שוק שכירות יציב המאופיין בדיירים הגרים לכל ימי חייהם בשכירות מבחירה ולא מכורח המציאות. ועם רשת סוציאלית רחבה המעניקה בין היתר דמי שכירות למי שאין ידו משגת, לכל החיים.

 

לפיכך:

א.      מחירי הנדל"ן הנמוכים בגרמניה אינם תוצאה של כשל כלכלי או של חולשה. המחירים משקפים פער מנטאלי תרבותי של מגורים בשכירות כדבר שבשגרה.

ב.      כפועל יוצא מכך, השוכרים אינם מיעוטי יכולת כלכלית, אלא להיפך. בהתבסס על שכר ממוצע גבוה וסל מחיה נמוך, תשלומי שכ"ד מופקדים בדייקנות "גרמנית" ובקלות.

ג.       תקופות השכירות בדרך כלל ארוכות טווח וללא תחלופת דיירים תדירה.

ד.      הדיירים משלמים בזמן! ולא רק בגלל הסדר הגרמני – אלא גם ובעיקר בגלל שפשוט קל ונח להם לשלם. בין אם הם עובדים ובין אם לאו.

 

ישנם פרמטרים נוספים שנוכל למנות בפרק זה של בטחון ההשקעה. כמו למשל קיום חוקים המאזנים בין בעל הנכס לדייר ומאפשרים לדייר להרגיש בבית, או מאפיינים סוציאליים נוספים דוגמת קצבת ילדים בגובה של כ 184 עד 215 אירו לילד עד גיל 18 או עד גיל 21 במידה והילד אינו עובד, או עד גיל 25 לסטודנט. ועוד לא דיברנו על שכר הלימוד האוניברסיטאי בגרמניה (אין דבר כזה... הלימודים חינם).

גרמניה היא המקום האופטימלי לנטרול צלע הסיכון.

 

רק לאחר מיצוי שאלת הסיכון, יש לפנות לצלע הבאה במשולש:

 

הסיכוי:

 

הקשר הגרמני למשבר ה"סאב פריים" העולמי:

לאורך זמן, השקעה בנדל"ן עשויה לחוות עליות ומורדות. עליות מטאוריות במחירי הנדל"ן קרו בעשור האחרון בלא מעט מדינות בעולם. מנגד התפוצצות בועות נדל"ן קרו בהיסטוריה לא פעם ועוד יקרו בעתיד. זו טיבה של המחזוריות. החכמה היא לזהות נקודות  היכולות להיות קרובות לנקודות הקיצון ולנהל את ההשקעה בהתאם. בנקודה נמוכה היסטורית לבחון כניסה מושכלת להשקעה – ואילו בנקודה גבוהה היסטורית – לבחון תזמון ליציאה ומימוש הרווחים.

אכן, הנבואה נתנה לשוטים. להתיימר ולנבא היכן נמצאת התחתית או היכן נמצאת הפסגה יוכל רק החוזה בכוכבים. ואם הוא קיים. שיקום.

יחד עם זאת, מבלי לנבא את העתיד, ניתן להעריך ברמת בטחון מספקת את נקודת הזמן בה אנו נמצאים. כך למשל נוכל לבחון מגמה כללית ולהשוות למקומות אחרים בעולם וכך להעריך את הסיכוי לעליית ערך הנכסים.

 

 

נחזור לגרמניה,

עד פרוץ משבר הנדל"ן בשנת 2008, מחירי הנדל"ן בגרמניה לא הושפעו מעליית מחירי הנדל"ן ברחבי העולם אלא נותרו סטטיים למעלה מעשור. זאת, מטעמים מנטאליים ותרבות של מגורים בשכירות כדבר שבשגרה.

לצורך השוואה, במחיר של דירה ממוצעת בישראל, אפשר עדיין, גם היום, לקנות בניין קטן בגרמניה. ולא, הכלכלה כאן לא חזקה יותר, הביטחון גם לא משהו, וגם ריבית המשכנתאות בישראל אינה זולה יותר מגרמניה.

עם פרוץ המשבר, בשנת 2008, אותו משבר שגרם לקריסת מחירי הנדל"ן בארה"ב, באירלנד, בספרד, ואפילו תקופה קצרה באנגליה ובמדינות נוספות שימש אותו משבר עצמו כטריגר שהצית את שוק הנדל"ן בגרמניה. לפתע נחשפה גרמניה לעין המשקיעים הזרים. משקיעים רבים ברחבי העולם חרדו לכספם, פחדו מהמערכת הבנקאית, לא ידעו מה ילד יום, הבורסה נעשתה מקום ספקולטיבי תנודתי ומסוכן. ורבים ביקשו מקלט פיננסי בו יוכלו להשקיע את כספם בביטחון. חלקם אכן ברחו למקלט העתיק ביותר, בן אלפי השנים הלא הוא הזהב. ואכן מחירה של המתכת הנחשקת הכפיל את עצמו. אחרים גילו באותה העת את גרמניה וחשו כאילו גילו את אמריקה.

 

גולדן בטונז' – הזהב הגרמני הוא בכלל בטון

המדינה החזקה ביותר בכל גוש האירו, עם מחירי הנדל"ן הנמוכים ביותר בעולם המערבי מהווים מקלט פיננסי בטוח. לא בכדי טבעו המתווכים המקומיים מטבע לשון חדש ככינוי לנדל"ן באותה העת, "גולדן בטונז" – בטון מזהב.

ואכן, מאז פרוץ המשבר החלה מגמת עליית מחירים מתונה ועקבית המצביעה על תחילתה של מגמת עליות מהותיות שעוד לפנינו.

כיום, ב2015 מחירי הדירות מתחילים דרך ארוכה ויציבה של עליית מחירים לאחר שלא חוו עליה כבר עשרות שנים. למחירים עדיין פער גדול להדביק, אלטרנטיבות השקעה אחרות הקיימות היום ברמת בטחון גבוהה כזו מניבות תשואות אפסיות. ערכם של הנכסים בהשוואה לאלטרנטיבות אחרות או לנדל"ן במדינות אחרות ראוי להכפיל את עצמו ויותר, בקלות.

לסיכום; צלע ה"סיכוי" ;מחירי הנדל"ן כיום בגרמניה מהווים הזדמנות רכישה שלא כדאי לפספס.

 

הון צריך נסיון:

המקצוענות:

 ברכישת נדל"ן מעבר לים, שאלת המקצוענות תופסת מקום מרכזי וקריטי, מאחר ו"לוקיישן" היא סוגיה שהמשקיע החובב לא יוכל למצוא ללא עזרה מקצועית. (לך תסביר לזר את הפער המשמעותי בין מחירי נכסים בלוד לתל אביב בשעה שעשרה ק"מ בלבד מפרידות בינהן), כמו סוגיות נוספות כמו התנהלות מול גופי המימון, הרשויות ואופן ניהול האחזקה.

לפני כל השקעה חשוב לשאול את השאלות הנכונות: מי הפרטנר שלך?

מי מנהל עבורך את ההשקעה?

כמה שנות ניסיון  מאחוריו?

מה רמת ההיכרות שלו עם גרמניה לארכה ולרחבה?

מה מעטפת השירות שתקבל לאורך השנים? ומה מבטיח לך את זה?

מי מעגן את זכויותיך המשפטיות ומי ערב לכספך עד לאותו מועד?

 

 

הכותב הינו עו"ד המתמחה בבדיקת נאותות משפטית וכלכלית של נדל"ן בגרמניה, שותף בחברת Golden B