גולדן-B

גרמניה היא הכלכלה החזקה ביותר בגוש האירו ואחת המעצמות הכלכליות הגדולות בעולם, גרמניה מתאפיינת בחוסן כלכלי המבוסס על ייצור ויצוא לכל גוש האירו ולמדינות רבות בעולם. המדינה היחידה בעולם כיום, אשר מייצאת לסין יותר מאשר מייבאת ממנה, היא גרמניה. אוכלוסיית גרמניה מונה  כ-80 מיליון תושבים ומחולקת ל 16 מחוזות שונים ומספר ערי מטרופולין מרכזיות.

 

איך יתכן שבכלכלה החזקה ביותר באירופה - נמצא הנדל"ן הזול ביותר בכל העולם המערבי?

 

מחיר הנכסים בגרמניה כבר ידע ערכים גבוהים בהרבה בעבר. עם נפילת חומות ברלין בסוף שנות השמונים החלה תנועה של אזרחים ממזרח גרמניה למערבה, במקביל לתנועה של משקיעים אשר ראו במזרח גרמניה - אשר הפכה לפתע לחלק מגרמניה המאוחדת, הזדמנות השקעה טובה, ועטו על כל נכס שהוצע למכירה. תנועה זו של משקיעים יצרה גל עליות מחירים מהותי אשר סופו באמצע שנות התשעים. שיעורי הריבית הריאלית עלו במהירות באותה התקופה והביאו את גל העליות לקיצו. בשנים 1996-1997 ירדו המחירים בחדות ומאז נשארו המחירים ברמתם הנמוכה לאורך למעלה מעשור. עד פרוץ המשבר בשנת 2008. יציבות המחירים בגרמניה ברמתם הנמוכה לאורך כל אותו עשור, נבעה מטעמים מנטאליים ומתרבות של מגורים בשכירות כדבר שבשגרה ולא מסביבת משבר - מה שמביא את הנדל"ן ברמתו הנוכחית להזדמנות השקעה היסטורית.

 

העשור שקדם למשבר ה"סאב פריים" בארה"ב התאפיין, ככלל, בעליית מחירי נדל"ן בכל המדינות המפותחות בעולם המערבי. מדינות אחדות דוגמת אירלנד, בריטניה, דנמרק וספרד חוו עליות מהותיות של כ 150% מערך הנכסים ויותר. ואף יתר מדינות אירופה המערבית דוגמת אוסטריה ושוויץ לא נשארו מאחור וחוו עליות מהותיות במחירי הנדל"ן באותו עשור.

ולא רק באירופה. בכל יבשת שנבחן, נמצא מדינות רבות בהן חווה שוק הנדל"ן זינוק בביקוש ועליות מחירים בהתאם. באמריקה באותו עשור זינק ערך הנדל"ן בארה"ב ובקנדה, אוסטרליה – יבשת בפני עצמה - אף היא חוותה זינוק מהותי במחירי הנדל"ן, במזרח אסיה נמצא את יפן וסין באותה הקטגוריה, גם רוסיה האסייתית אירופאית נהנתה מגל העליות ששיאו בשנת 2008. במוסקבה התפתחה מגמה של בעלי נכסים רבים אשר עברו לגור בשכירות בערים סמוכות והשכירו את ביתם בעיר המטרופולין בכדי ליהנות ממחירי השכירות שהלכו וגאו באותה תקופה. כל זאת כאמור בעשר השנים שקדמו למשבר 2008. מדינות רבות חוו עליות מחירים גם לאחר שנת 2008 ועד היום.

מנגד, בכל אותו עשור נשארה גרמניה כמעט ללא תנודה במחירי הנדל"ן. משנת 1998 ועד שנת 2008 מחירי הנדל"ן בגרמניה נשארו נמוכים ויציבים מבלי לחוות את גל העליות שאפיין את אירופה ומדינות נוספות כאמור באותה התקופה.

 

מה גרם למחירי הנדל"ן בגרמניה לצאת מרמת המחירים הנמוכה - ולהתחיל מגמת עליה?

עם פרוץ המשבר, בשנת 2008, הוצת שוק הנדל"ן בגרמניה והתעורר לגל עליות מחירים עקבי הנמשך עד היום, אך עדיין נמצא רק בתחילת דרכו. אותו משבר עצמו שגרם לקריסת מחירי הנדל"ן בארה"ב ובמדינות נוספות היווה את הטריגר לעליות מחירי הנדל"ן בגרמניה. לפתע נחשפה גרמניה לעין המשקיעים הזרים. משקיעים רבים ברחבי העולם חרדו לכספם, פחדו מהמערכת הבנקאית, הבורסה נעשתה מקום ספקולטיבי תנודתי ומסוכן ורבים ביקשו מקלט פיננסי בו יוכלו להשקיע את כספם בביטחון. חלקם בחרו להשקיע בזהב הידוע מזה אלפי שנים כמקלט פיננסי. מה שאכן הביא לעליית מחירים חדה בזהב. אך במקביל, משקיעים רבים אחרים, מכל רחבי אירופה ומכל רחבי העולם, פנו לשוק הנדל"ן הגרמני בו ראו מקלט פיננסי בפני עצמו. למעשה באותה תקופה לא הייתה ולו מדינה אחת בעולם בה מחירי הנדל"ן היו נמוכים כל כך שלא כתוצאה ממשבר או מכשל כלכלי אחר. רק בגרמניה קיים שילוב של חוסן כלכלי מובהק מול מחירי נדל"ן זולים לצד מערכת סוציאלית חזקה. מחירים שכאמור נשמרו נמוכים ממניעים תרבותיים ומנטאליים. שילוב זה יצר תחליף ראוי לזהב ויצר מקלט פיננסי מועדף על משקיעים רבים. בשונה מזהב אשר אינו מניב תשואה שוטפת לאורך שנות האחזקה, הנדל"ן בגרמניה היווה אלטרנטיבה בטוחה ויציבה עם הכנסה שוטפת לאורך השנים ופוטנציאל לעליית ערך הנכס הצפויה להמשך שנים.

מגמה זו התחזקה אף יותר ומתחזקת גם כיום עם הורדת הריבית במשק פעם אחר פעם עד לרמת ריבית שלילית. ריבית בשיעורים אלו מניעה כספים מתוך המערכת הבנקאית החוצה מחד, ומתמרצת משקיעים לרכוש נדל"ן במימון אטרקטיבי מאידך. אלטרנטיבות השקעה אחרות הקיימות היום ברמת בטחון גבוהה כזו מניבות תשואות אפסיות. ערכם של הנכסים בהשוואה לאלטרנטיבות אחרות או לנדל"ן במדינות אחרות ראוי להכפיל את עצמו ויותר, בנקל.

גם בשוק הנדל"ן המקומי החלו להתהוות שינויים. התושבים המקומיים החלו יותר ויותר לרכוש נכסים לעצמם כשהם נהנים מסביבית ריבית ברמת שפל של כל הזמנים. בעוד שטרם פרוץ משבר 2008 היה שיעור השוכרים כ 55%, כיום, כעשור ויותר לאחר מכן, שיעור השוכרים נע סביב ציר ה 50% ופחות. מעל עשרה אחוזים מציבור השוכרים הגרמני הפך לבעלי דירות.

החלשות האירו תומכת במגמה זו, שכן משקיעים זרים הרוכשים אירו לצורך רכישת הנדל"ן בגרמניה, מקבלים יותר אירו בעבור כספם הזר. גם הסיכויים למשבר כלכלי נוסף בעולם או באירופה מעצימים כיום את גל המשקיעים המבקשים להבטיח את כספם בנדל"ן הגרמני. אך גם כיום, בשנת 2019, מחירי הנדל"ן הגרמני נמצאים עדיין רק בתחילת דרך ארוכה ויציבה של עליית מחירים. לאחר למעלה מעשור של מחירים נמוכים, קיים עדיין פער גדול שעל הנדל"ן בגרמניה עוד לצמצם

 

היכן המקום הנכון ביותר היום לרכוש נדל"ן בגרמניה? 

בדומה לישראל, בה מחירי הנדל"ן החלו את מגמת העלייה במרכז הארץ - תל אביב, ורק מאוחר יותר התרחבה המגמה לערים ממעגלים נוספים, כגון רמת גן, גבעתיים, רעננה, כפר סבא ועוד..., כך גם בגרמניה מגמת עליית מחירי הנדל"ן החלה בכל אותם הערים הנחשבות ערי מרכז - המבורג, דיסלדורף, קלן, ברלין, מינכן ופרנקפורט.  ורק לאחר מכן התרחבה המגמה לערים הסובבות חלק מאותן ערים גדולות. אנחנו בגולדן בי מתמקדים במיקום שבו מירב הפוטנציאל לעליית ערך הנכס. לא בערים הגדולות המרכזיות בהן עלו מחירי הנכסים מהותית בשנים האחרונות, אלא בערים הצמודות להן, בהן רק החלה עליית מחירי הנכסים והצפי להמשך עליית ערך הנכסים מבוסס ומהותי. שם המיקום המושלם להשקעה שלך. 

אנו משקיעים רק במקומות בהן עליית ערך הנכסים החלה בפועל, ורק במקומות מבוססים בהם צפוי המשך עלייה מהותית בעתיד.

הודות להכרות מעמיקה של שוק הנדל"ן, ממזרח גרמניה למערבה, והתמורות שחלו בו לאורך העשור האחרון, יש לנו את היכולת ואת הכלים לבחור עבורך, בתבונה ובראיה קדימה, את המיקום הנכון בזמן הנכון! 

 

היכן נמצאות ערי הלווין המהוות היום את המקום הנכון ביותר בגרמניה להשקעה?

במערב גרמניה, במרחק שעתיים נסיעה ממרכז אמסטרדם ואנטוורפן, נמצא מחוז הנורדריין ואסטפאלה – המחוז המאוכלס ביותר בגרמניה שבירתו היא העיר דיסלדורף, מהערים החזקות והעשירות ביותר באירופה!

• המחוז תורם את התרומה הגבוהה ביותר לתוצר הגרמני בכל שנה מהעשור האחרון.
• האזור עם מספר האוניברסיטאות הגבוה היותר בגרמניה – 13 אוניברסיטאות.
• בנורד ריין חמש מבין עשר האוניברסיטאות הגדולות ביותר בגרמניה!
• 21 מבין 50 הערים הגדולות ביותר בגרמניה, נמצאות במחוז זה!
• המחוז מאופיין בביקוש שיא, אחד מכל חמשה גרמנים מתגורר במחוז זה!
• רצף טריטוריאלי של ערים גדולות ומבוססות.  מעל 7,000,000 תושבים בגוש ערים הצמודות זו לזו במרכז המחוז.
• בירת המחוז – דיסלדורף - מהערים העשירות והמובילות באירופה כולה.
• מחירי הנכסים החלו לעלות בהתמדה, הזדמנות רכישה היסטורית.

להיות בעל נכס בלב ה"צנטרום" של מערב אירופה - המיקום האופטימאלי של מערב גרמניה, מאפשר לך להגיע באמצעות תשתית תחבורתית נוחה לערים מרכזיות במערב אירופה במהירות, בקלות ובנוחות. במרחק של כשעתיים נסיעה ממרכז דיסלדורף תמצא את מרכז אמסטרדם, בירת הולנד, ובמרחק דומה מדיסלדורף תמצא את בריסל בירת בלגיה. מדינות אלו ומדינות נוספות הגובלות בגרמניה, מציעות נדל"ן במחירים גבוהים מהותית ממחירי הנדל"ן בגרמניה. לשוק הנדל"ן הגרמני יש עוד הרבה לאן לעלות ולטפס, המגמה החלה והיא צוברת תאוצה.  היא עדיין בתחילת דרכה אך כבר אין דרך חזרה, כמות המשקיעים ומיעוט המוכרים יוצרים היום את ההזדמנות ההיסטורית של נדל"ן במחיר נמוך, לפני שהוא מתרחק משם.

מתמקדים עבורך בערי הלוויין הגדולות והמרכזיות – בניגוד לדיסלדורף, עיר הבירה המחוזית וקלן הסמוכה לה שהינה עיר המאכלסת כמיליון תושבים, בהן עלו מחירי הנדל"ן בדומה ליתר ערי המרכז בצורה מהותית. בערים הסובבות אותן והצמודות להן - עיר נושקת לעיר, המחירים עדיין אטרקטיביים ומהווים הזדמנות רכישה עכשיו. המחיר האטרקטיבי מחד ומגמת עליית המחירים היציבה והעקבית מאידך, בהשוואה למגמות נדל"ן היסטוריות בעולם, מעידה כי המשך העליות המהותי בערים אלו עדיין לפנינו. ערים אלו מהוות תחליף טבעי ומבוקש לאוכלוסייה המקומית, המבקשת לגור באזור המרכז, בצמוד לעיר הבירה, אך לא בתוכה. האוכלוסייה בערים אלו נהנית ממקומות עבודה מסודרים ויציבים בתוך גוש הערים הללו, וכן מגישה תחבורתית נוחה ומהירה למקומות העבודה בעיר הבירה דיסלדורף.

 

 

מיהם הדיירים שלי? ומה מבטיח לי את ההכנסה השוטפת משכר הדירה?

שוק הנדל"ן למגורים בגרמניה מאופיין באחוז גבוה של שוכרי דירות (כ-50%) וזאת כדרך תרבותית המהווה חלק מהמנטאליות המקומית.

רמות הכנסה גבוהות מול מחירי שכירות נמוכים והוצאות מחייה הזולות ביותר בכל מערב אירופה גורמים לכך שלגרמנים נוח וקל להמשיך בדרך זו. לפיכך, שוכרי דירות גרים בדירות השכורות לאורך שנים ומתייחסים לדירה המושכרת כדירה שלהם, דבר אשר משפיע על טווח השכירות הארוך המקובל בגרמניה, ואף רמת תחזוקה והשקעה מצד הדיירים בנכס מתוך תחושת בטחון כי זהו ביתם לאורך שנים.

תושבי גרמניה נהנים מרשת ביטחון כלכלית וסוציאלית המאפשרת להם להתגורר בדירה בשכירות גם אם הם אינם עובדים. רשת הביטחון הסוציאלית כוללת תשלום קצבת ילדים (ביטוח לאומי) גבוהה (כ 900 ש"ח לחודש עבור כל ילד, כ 1,500 ש"ח לחודש לבעלי הכנסה נמוכה עבור כל ילד). קצבת הילדים בגרמניה משולמת עד גיל 21 עבור ילד סטודנט ועד גיל 25 בגין ילד שאינו עובד. תשלום דמי אבטלה החל מגיל 25 ללא תנאי וללא מגבלת זמן הכולל, בין היתר, תוספות נפרדות וייעודיות לדיור ולהוצאות הדיור הנלוות. הלימודים האקדמיים בגרמניה הינם בחינם, סטודנטים גרמניים שאין להם מקור מחיה אף זכאים ע"פ חוק למענק שנתי קבוע בסך של 7,800 אירו בשנה.

למרות רשת הביטחון הסוציאלית הנוחה והבטוחה, אזרחי המדינה הינם יצרניים ואוהבים לעבוד בעבודה קבועה ויציבה ולהשתכר היטב. מעמד הביניים בגרמניה יציב ומבוסס, עם יכולות כלכליות טובות, ושיעורי הכנסה פנויה גדולים. השכר הממוצע בגרמניה הינו כ 4,500 אירו לחודש וסל המחייה הגרמני הינו הזול ביותר בכל אירופה המערבית. שילוב זה מאפשר לאזרח הגרמני לשאת בעלויות המחייה השוטפות שלו בקלות ובנוחות ואף להותיר בידו די הכנסה פנויה לצרכים נוספים כגון השקעות וחסכון. אנו כמשקיעים נהנים מרכישה במחירים נמוכים היסטורית ומדיירים איכותיים בעלי הכנסה גבוהה ויציבה אשר משלמים את שכר הדירה בזמן. לא רק בגלל הדיוק הגרמני אלא גם ובעיקר כי פשוט נח וקל להם לשלם

התקופה הנוכחית הינה תקופה מושלמת להשקעות נדל"ן בגרמניה. מחירי בסיס נמוכים של דירות מגורים מושכרות ומתוחזקות היטב במיקומים טובים בגרמניה מהווים סף כניסה זמין ונח לכל אחד, בהשקעה בטוחה שיש לה רק את מלא הדרך לעלות.

 

"ההשקעה בידע תמיד משלמת את הריבית הגבוהה ביותר."  (בנג'מין פרנקלין)

---